1. Objeto

Este artigo cuidará de duas técnicas notariais para viabilizar a formalização, em meio analógico, de escritura pública com partes residentes em cidades diferentes: a carta precatória notarial e a partição da escritura.

O debate é fundamental pelo fato de que a realidade brasileira ainda é marcada por milhões de pessoas totalmente excluídas do mundo digital, para as quais a técnica notarial da escritura pública eletrônica nem sempre será uma “carta à mesa”.

2. Técnicas notariais para lavratura de escrituras com partes de cidades diferentes

Se duas pessoas pretendem celebrar um contrato de compra e venda de imóvel por escritura pública e se elas moram em cidades diferentes (e até em Estados diferentes), indaga-se: qual o caminho operacional para elas formalizarem essa escritura pública? Quais técnicas de redação da escritura pública poderiam ser utilizadas?

Há quatro técnicas: (a) a técnica standard; (b) a técnica eletrônica; (c) a carta precatória notarial; e (d) a partição da escritura.

*** TÉCNICA STANDARD ***

A primeira técnica é a técnica standard de lavratura de escritura pública, consistente na coleta presencial das declarações pelo notário. Ela exigirá o deslocamento físico das partes.

Assim, bastaria uma delas viajar à cidade da sede do Cartório de Notas incumbida da lavratura da escritura pública para se submeter aos procedimentos pertinentes (declaração da vontade, assinatura e leitura ou oitiva do inteiro teor da escritura).

Essa solução, além de custosa, tende ao desuso diante da popularização do segundo caminho que exporemos.

*** TÉCNICA ELETRÔNICA ***

O segundo caminho é a técnica eletrônica de lavratura de escritura, da qual resulta a famosa escritura pública eletrônica.

Cuida-se de técnica notarial que se popularizou e que foi fruto da proatividade admirável do Colégio Notarial do Brasil (CNB) em conjunto com a Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça (CN-CNJ).

Embora não haja previsão legal textual, ela tem fundamento implícito na legislação e, por isso, foi objeto de regulamentação infralegal pelo CNJ.

O notário lavrará a escritura mediante a participação eletrônica das partes por videoconferência e por assinatura eletrônica, conforme arts. 299 e seguintes do CNN-CNJ-Extra1.

A escritura pública eletrônica é um exemplo de sucesso de soluções tecnológicas proporcionadas pelo Notariado brasileiro.

Sua utilização é facilitada a qualquer cidadão com a disponibilização gratuita do certificado digital notarizado em qualquer cartório de notas.

Com esse certificado digital, basta o cidadão ter um celular ou um computador para poder praticar o ato.

Apesar da facilidade, o fato é que ainda há situações concretas em que a solução da escritura pública eletrônica não é viável.

Não podemos, porém, esquecer da realidade de exclusão digital que ainda persiste no País. Conforme apontou o IBGE no ano de 2024, o Brasil possui cerca de 22 de milhões de pessoas sem acesso à Internet2.

Entre esses “excluídos digitais”, estão não apenas pessoas em cidades mais interioranas, mas também pessoas de idade mais avançada sem familiaridade com a tecnologia.

Para esses milhões de “excluídos digitais”, não são adequados os dois caminhos acima para a lavratura de escrituras públicas envolvendo partes domiciliadas em cidades diferentes.

Já tomamos ciência de um caso de uma situação em que a vendedora era uma senhora de idade, com manifesta antipatia com tecnologia e com repulsa à utilização de qualquer solução tecnológica. A senhora residia em um pequeno município e queria vender um imóvel para uma pessoa que morava na capital.

Para essa situação concreta, nenhuma das duas técnicas notarias acima era adequada: viajar para a distante capital seria oneroso para a vendedora e usar tecnologia era uma “carta fora do baralho” para essa vendedora antipática à tecnologia.

*** TÉCNICAS DA CARTA PRECATÓRIA NOTARIAL E DA PARTIÇÃO DE ESCRITURA ***

Para esses casos de inviabilidade prática de utilização das técnicas notariais acima, há outras duas que poderiam ser utilizadas: a carta precatória notarial ou a partição de escritura.

Temos que essas duas técnicas já são plenamente admissíveis atualmente. A legislação dá espaço para ela, ainda que de modo implícito (à semelhança do respaldo tácito da legislação para a técnica eletrônica de lavratura de escritura).

De qualquer forma, seria recomendável o seu detalhamento em atos infralegais (nos Códigos de Normas locais ou no Código Nacional de Normas) como mero esclarecimento do que a lei já autorizaria.

 Como se trata de técnicas pouco usadas na prática, o seu emprego pode gerar surpresa e talvez até transtornos ao notário, mas as consideramos plenamente respaldas no ordenamento atual. A regulamentação infralegal é oportuna por evitar diferenças procedimentais, mas não a consideramos uma conditio sine qua non.

3. Técnica da Partição da Escritura

3.1. Definição

A técnica da partição da escritura pública consiste em uma escritura-piloto lavrada por um tabelião-piloto que se baseará na declaração de vontade das partes manifestada perante o notário da respectiva cidade mediante uma escritura-parcial.

O negócio jurídico será formalizado na escritura-piloto, mas esta noticiará que a manifestação de vontade de uma ou mais partes ocorreu mediante uma escritura parcial.

A escritura-parcial precisa veicular todos os elementos do negócio jurídico em respeito à vontade das partes: o “miolo” do conteúdo da escritura-parcial, ou seja, as cláusulas do negócio jurídico precisam ser idênticas à da escritura-piloto. É fundamental, porém, que haja o destaque redacional acerca da condição de “escritura parcial” e da sua inaptidão de, isoladamente, formalizar o negócio jurídico.

Na escritura-piloto, o notário fará menção às escrituras parciais.

Exemplificamos.

Imagine uma escritura de venda de imóvel. O vendedor reside no Rio de Janeiro, e o comprador, em Salvador. Suponha que o comprador seja um dos milhares de brasileiros excluídos digitalmente e que, por isso, ele prefira realizar o ato presencialmente perante um tabelião.

Não é razoável obrigar o comprador a viajar ao Rio de Janeiro para formalizar a escritura perante o tabelião da cidade carioca.

Por isso, as partes poderiam valer-se da técnica da partição da escritura pública.

O tabelião da cidade soteropolitana lavrará uma escritura parcial, contendo a declaração de vontade e a assinatura do comprador.

De posse da escritura parcial (que poderia ser enviada eletronicamente pelo tabelião baiano), o notário carioca lavraria a escritura-piloto, na qual, além de mencionar a escritura parcial para atestar a vontade do comprador, fará constar a declaração de vontade e a assinatura do vendedor.

Essa é a ideia da partição da escritura pública.

3.2. Compatibilidade com o ordenamento

Trata-se de técnica notarial que, apesar de não ser usual na prática, é plenamente compatível com o ordenamento jurídico brasileiro

Ela respeita o princípio da territorialidade notarial, porque a coleta da declaração de vontade é realizada pelo tabelião da localidade da parte (art. 9º, Lei dos Notários e Registradores3).

A técnica está em total consonância com o princípio da unicidade do ato notarial, o qual, como já dito, já convive com diversas flexibilizações. Atualmente, já é pacífico que esse princípio é condizente com a fragmentação temporal da coleta da declaração de vontade das partes para a lavratura de uma escritura. É pacífico que, em escrituras físicas, a coleta da assinatura das partes pode ser realizada em momentos diferentes. Também é pacífico que, em escrituras eletrônicas, a videoconferência e a assinatura de cada uma das partes podem ser realizadas isoladamente e em horário da conveniência da agenda de cada uma delas.

Ora, na técnica da partição da escritura pública, essa fragmentação temporal não é, em nada, diferente, a não ser pelo fato de que a declaração de vontade de uma das partes ocorre perante o notário local em uma escritura parcial para, depois, desaguar na escritura-piloto.

A técnica da partição da escritura pública não esbarra em nenhuma proibição legal. E mais: ela está totalmente acomodada dentro da previsão legal de que cabe ao tabelião de notas lavrar escrituras públicas (art. 7º, I, da Lei dos Notários e Registradores4).

Do ponto de vista da teoria geral dos negócios jurídicos, a fragmentação temporal da declaração de vontade é plenamente admissível. É que, para os negócios jurídicos, o que importa é que o agente manifeste a sua vontade acerca do objeto, abrangendo todas as cláusulas aplicáveis. Nas palavras de Clovis Bevilaqua, qualquer “que seja o modo de manifestar a vontade, nos contratos, deve ser inequívoco”5. Inexiste obrigatoriedade legal de que essa manifestação de vontade tenha de acontecer concomitantemente com a vontade de outra parte.

Quando se trata de um negócio jurídico bilateral (aquele cujo aperfeiçoamento depende de duas ou mais vontades6), o que interessa é que ambas as partes expressem sua vontade completa. Eventual hiato temporal entre a declaração de vontade de uma das partes e da outra é totalmente irrelevante.

O próprio Código Civil dá notícia disso quando trata da formação dos contratos. Prevê que o contrato nasce quando uma proposta (feita pelo proponente) vem a ser aceita pelo oblato7, inclusive quando se trata de contrato feito entre partes que não estão no mesmo local nem em canal de comunicação instantâneo (contrato entre ausentes). O art. 434 do CC é textual em afirmar que o “os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a aceitação é expedida ....”.

Aliás, mesmo em contrato entre presentes, há um hiato temporal entre a manifestação de vontade de uma das partes (a do proponente) e a da outra parte (a do oblato). Esse hiato pode ser curtíssimo, quando a aceitação é feita imediatamente. Mas pode ser maior quando a proposta veicula um prazo de eficácia, pois a aceitação pode vir a ocorrer até o esgotamento desse prazo (art. 428, I, CC8).

Trata-se de conceito básico de teoria geral dos contratos, aplicável em vários ordenamentos jurídicos. A propósito, em uma das obras mais importantes no mundo em Direito Civil, Ludwig Enneccerus, Theodor Kipp e Martín Wolff afirmam o seguinte, com olhos no direito alemão, que,9 como se sabe, inspirou o brasileiro e outros vários ordenamentos:

152. Si um contrato es documentado judicial o notarialmente sin que ambas partes estén presentes simultaneamente, se perfecciona el contrato por la documentación de la aceptación (...).

Portanto, não há obrigatoriedade de concomitância da manifestação de vontade de ambas as partes de um negócio jurídico bilateral.

Isso é válido mesmo quando a lei exige alguma forma especial, a exemplo da escritura pública para negócios imobiliários nos termos do art. 108 do CC10.

A forma é o modo de exteriorização da vontade das partes. Afinal, se a vontade não for exteriorizada, o negócio não tem como ser conhecido e, portanto, não tem como produzir efeitos. Trata-se do famoso princípio forma dat esse rei (em tradução livre, a forma de ser da coisa).

Por esse motivo, a forma é um requisito de existência do negócio jurídico, pois, sem a exteriorização da vontade das partes, não há como se reconhecer um negócio. A vontade também é um requisito de existência, pois só há negócio quando o agente manifesta sua vontade. Vale a pena lembrar que os requisitos de existência de um negócio jurídico (como um contrato) são11:

a) agente;

b) objeto;

c) vontade; e

d) forma.

Em regra, há plena liberdade de forma para os negócios. As partes podem manifestar sua vontade como lhes aprouver, contanto que a exteriorizem. Pode ser verbal, por sinais e, até mesmo, pelo silêncio dentro de determinadas circunstâncias (conforme o princípio do silêncio conclusivo, previsto no art. 111 do CC12)13.

Em algumas hipóteses, porém, a lei impõe uma forma específica, caso em que teremos um negócio jurídico solene ou formal. Fá-lo com o objetivo de garantir maior segurança jurídica diante de eventual sensibilidade do negócio jurídico envolvido. A ideia é, para esses negócios mais sensíveis, a comprovação da manifestação de vontade tem de ser mais rigorosa, a tal ponto que a própria validade do negócio dependerá da observância de determinada forma. Há interesse público ou social nessas exigências legais de uma forma específica para o negócio.

Nesses casos, o princípio forma dat esse rei é levado à sua mais rigorosa feição, a ponto de impor a nulidade ao negócio formalizado diversamente ao exigido pela lei (art. 166, IV, CC14). Insubstituíveis são estas palavras de Clovis Bevilaqua15:

Quando a lei, para acautelar interesse de terceiros, ou por outras considerações de ordem social, determina uma forma externa especial para os contratos, esta se consubstancia como o elemento interno, anatômico, do contrato, aplicando-se, então, em todo o seu rigor, a máxima forma dat esse rei. Sem essa forma legal, o contrato é nulo (...)

O fato é que, mesmo em negócios jurídicos solenes, não há obrigatoriedade legal de haver um instrumento único ou uma concomitância das declarações de vontade das partes. O que realmente importa é que a vontade de cada uma das partes seja exteriorizada exatamente pelo meio exigido pela lei. Se a lei exige forma pública, isso significa que a manifestação de vontade de cada uma das partes deve ser feita perante um notário, concordando com todas as cláusulas do negócio.

Nada impede que, por conta da regra puramente administrativa e operacional de divisão territorial de atribuições notariais (regras de Direito Administrativo), tabeliães diferentes atuem, coletando a manifestação de vontade da parte residente na respectiva circunscrição territorial.

Daí se segue que a técnica da partição da escritura pública é plenamente admissível, pois garante que a declaração de vontade ocorra sob a batuta de um notário. O que importa é que a fé pública está a atestar que cada uma das partes concordou integralmente com o negócio, em todas as suas cláusulas.

3.3. Experiência europeia

A União Europeia dá exemplo da importância de integração entre os notários de diferentes países a fim de facilitar a formalização de negócios entre os cidadãos. Como a União Europeia é marcada por ser um espaço jurídico de livre tráfego de bens e de pessoas, é fundamental que cidadãos de diferentes países não tenham de enfrentar obstáculos geográficos para formalizar escrituras públicas.

E foi nesse sentido que os notários europeus passaram a viabilizar a fragmentação espacial e temporal da coleta de vontade das partes em uma escritura pública.

Fizeram-no por meio do EUFides16, plataforma de autoria do CNUE (Conseil des Notariats de l’Union Européenne)17, que representa cerca de 40.000 notários europeus18. É um cloud notarial seguro. Essa plataforma facilita a interligação entre os notários europeus com o objetivo de facilitar a formalização das transações imobiliárias. Sobre o tema, tivemos a oportunidade de escrever o seguinte19:

Se, por exemplo, um cidadão belga quer comprar uma casa na Espanha, ele poderá dirigir-se ao notário belga. Este, por meio da plataforma do EUFides, estabelecerá contato com o notário espanhol da localização do bem para formalizar a escritura de venda. Não haverá necessidade de as partes viajarem para assinarem a escritura: cada uma manifestará sua vontade perante o notário de seu país. Os próprios notários também poderão trocar informações sobre o conteúdo dos direitos reais da lex rei sitae, o que facilitará eventuais operações de adaptação lato sensu de direitos reais. Atualmente, os notários integrados ao EUFides são da Espanha, do “Benelux” (França, Bélgica e Luxemburgo) e da Itália, embora notários de outros países possam ser convidados para casos pontuais enquanto não houver a adesão definitiva20.

Do ponto de vista da teoria geral dos negócios jurídicos, não há qualquer obstáculo a que a vontade das partes seja manifestada perante notários diferentes. O que importa é que a vontade delas seja inequívoca em relação a todas as cláusulas do negócio jurídico. Essa é a lição dada pelo Direito Civil.

Acontece que, por razões de Direito Administrativo, o tabelião de notas possui restrições de competência territorial.

Por isso, como forma de conciliar as regras de Direito Civil com as de Direito Administrativo, nada impede que os tabeliães de diferentes locais cooperem entre si, com cada um deles coletando a declaração de vontade da parte da respectiva localidade.

Não há qualquer impedimento legal a tanto, seja porque está sendo respeitado o princípio da territorialidade notarial, seja porque o princípio da unicidade do ato notarial é maleável por ser fruto de construção doutrinária que sempre o flexibilizou diante das transformações sociais.

A experiência europeia é um exemplo que poderia ser importado ao Brasil para viabilizar a interação entre os notários. A legislação já dá suporte para tanto.

4. Técnica da Carta Precatória Notarial

4.1. Definição

A técnica carta precatória notarial consiste em um tabelião valer-se de notário de outra cidade para a coleta da manifestação de vontade da parte que esteja nessa outra localidade.

Nesses casos, só haverá uma escritura pública; todavia, um ou mais dos seus atos preparatórios serão realizados por um notário de outra cidade em razão das restrições de competência territorial impostas pelo art. 9º da Lei dos Notários e Registradores21.

O notário deprecado levará a minuta de escritura lavrada pelo notário deprecante à parte para coleta da declaração de vontade e assinatura. Após, devolverá a escritura.

Suponha, por exemplo, um carioca que queira vender um imóvel a um baiano. O notário do Rio de Janeiro enviaria a minuta da escritura ao notário de Salvador para coleta da declaração de vontade do baiano. Posteriormente, o notário baiano devolverá a escritura para o tabelião carioca concluir o ato e expedir o traslado para as partes.

4.2. Compatibilidade com o ordenamento

A carta precatória notarial é técnica similar à partição da escritura. Em ambas, tabeliães diferentes atuam dentro da respectiva circunscrição territorial para a coleta da declaração de vontade das partes.

Há, pois, total compatibilidade com o princípio da territorialidade notarial nessa prática, pois cada tabelião atua em sua circunscrição.

Também inexiste violação ao princípio da unicidade do ato notarial, pois ele é maleável e comporta a fragmentação espacial e temporal da coleta da manifestação de vontade das partes.

Portanto, entendemos inexistir qualquer ilegalidade nas duas técnicas notariais acima.

5. Reflexões adicionais

O Direito se desenvolve por meio daqueles que estão na ponta da lança, ou seja, dos operadores de Direito, os quais conectam a legislação às necessidades sociais por meio das armas da interpretação e da integração.

E, nesse aspecto, quando um operador do Direito (juiz, promotor, advogado público, advogado privado, notário, registrador etc.) inova em relação à prática tradicional, ele poderá vir a ter de enfrentar o ônus que pesam sobre todos os vanguardistas: o de convencer. O novo sempre surpreende, mesmo quando ele está totalmente confortado na moldura interpretativa da legislação.

E não é diferente com os notários, cuja vocação natural é oxigenar o Direito, aproximando-o das novas necessidades que o cidadão quotidianamente vem a apresentar perante os balcões dos Tabelionatos.

É preciso estar atento ao fato de que o tabelião está à frente da batalha, em contato direto com os casos concretos, de modo que ele é constantemente convocado a adotar soluções novas dentro da legalidade.

Como as técnicas da carta precatória notarial e da partição da escritura não são usuais no Brasil, um notário que se valha de qualquer delas poderá vir a sofrer incompreensões.

Acontece que é dessas atuações vanguardas, dentro da legalidade, que o Poder Público obtém o substrato fático necessário para a edição de novos atos infralegais.

Lembramos que atos infralegais não podem inovar; eles apenas esclarecem o que já está na Lei, ainda que de modo implícito. Trata-se de limites constitucionais ao poder regulamentar. Foi o que aconteceu, por exemplo, com os atos infralegais que regulamentaram a escritura pública eletrônica.

No caso das duas técnicas ora enfocadas entendemos ser conveniente que os Tribunais locais e até o próprio Conselho Nacional de Justiça venham a regulamentar, em ato infralegal, as duas técnicas.

Essa regulamentação pode esclarecer pormenores, como questões relativas a emolumentos e a formas de comunicação entre os notários cooperados.

Todavia, enquanto não sobrevier regulamentação, não se pode jamais inquinar de irregular eventual escritura pública resultante do uso de qualquer uma das técnicas notariais supracitadas (a bipartição da escritura e a carta precatória notarial).

No máximo, quando os órgãos correcionais se depararem com algum caso concreto, devem – em caráter orientativo – esclarecer eventuais pormenores, elucidações essas que poderão futuramente vir a respaldar um ato infralegal.

Lembramos que, em matéria de Direito Administrativo Sancionador, a autoridade não deverá adotar medidas repressoras drásticas contra situações de juridicidade razoável, mas deverá preferir caminhos de orientação e de esclarecimento. Sobre o tema, tivemos a oportunidade de aprofundar nestes textos:

a) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A Dúvida Jurídica Razoável e a Cindibilidade dos Efeitos Jurídicos(Texto para Discussão nº 245). Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas CONLEG/Senado, março, 2018. Disponível aqui. Acesso em 5 de março de 2018.

b) OLIVEIRA, Carlos Eduardo Elias de. A segurança hermenêutica nos vários ramos do direito e nos cartórios extrajudiciais : repercussões da LINDB após a lei n° 13.655/2018 (Texto para Discussão nº 250). Brasília: Núcleo de Estudos e Pesquisas CONLEG/Senado, junho, 2018. Disponível aqui. Acesso em 20 de junho de de 2018.

O que nos parece indevido é que uma escritura pública resultante de uma carta precatória notarial ou de uma partição da escritura venha a ser censurada (ou até mesmo cancelada), quando, à luz da legislação, não há nenhuma ilegalidade nelas.

Lembramos que eventuais imprecisões no texto da escritura acerca do local da coleta das declarações da vontade das partes não possuem tonificação muscular suficiente para a demolir a própria escritura. Afinal, é da praxe notarial que isso ocorra com base em presunções da prática.

A propósito, os tabeliães Julenildo Vasconcelos e Antônio Cruz lembram ser comum (e defendem até ser correto) indicar o lugar da assinatura como sendo a do local em que os primeiros outorgantes assinaram, tudo dentro de uma presunção de que os outros outorgantes estiveram no mesmo local22.

Dessa forma, inexiste qualquer ilegalidade na utilização da técnica da carta precatória notarial e da técnica da partição da escritura.

Fonte: Migalhas