A gestão e o controle de propriedades no Brasil sempre enfrentaram desafios, especialmente no que diz respeito à identificação precisa de imóveis e ao combate a fraudes, lavagem de dinheiro e disputas de titularidade. Nesse contexto, surge o chamado “CPF de imóveis”, uma expressão popular que se refere a iniciativas de atribuir um código único para cada bem imobiliário no país, funcionando de forma semelhante ao Cadastro de Pessoas Físicas, mas aplicado aos imóveis.

Apesar do nome informal, o CPF de imóveis não é um documento novo emitido pela Receita Federal, mas sim uma metáfora para o Cadastro Imobiliário Nacional (CIN) ou para códigos unificadores que identificam cada imóvel de maneira única, independentemente de mudanças de proprietário.

A ideia é que cada propriedade — seja um terreno, apartamento, casa ou sala comercial — tenha um número individual, como um RG ou CPF, que a acompanha ao longo de toda a sua existência.

Essa iniciativa vem sendo desenvolvida pelo governo federal, por meio da Secretaria de Patrimônio da União (SPU), Receita Federal e outros órgãos, visando integrar dados dos cartórios, prefeituras, Receita Federal e registros municipais.

A base legal e de regulamentação do cadastro é a Lei nº 10.267/2001 que determinou a necessidade de georreferenciamento de imóveis rurais, criando um código de identificação para cada propriedade rural no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR); a Lei nº 13.465/2017 que instituiu normas para a regularização fundiária e reforçou a integração de cadastros públicos e a Lei nº 13.465/2017 que trata da regularização fundiária no Brasil, o CIN busca abranger todos os imóveis, urbanos e rurais, públicos e privados. Essas normas visam facilitar a regularização fundiária, o combate a crimes financeiros e a transparência das transações.

Chave universal

A diferença entre CPF de imóvel e matrícula do cartório reside no fato de que a matrícula identifica a propriedade do imóvel dentro da circunscrição do cartório. O CPF de imóvel, por sua vez, busca criar um código nacional, válido em todo o país, permitindo integração entre Receita Federal, municípios e órgãos ambientais. Na prática, a matrícula continuará existindo, mas o CPF do imóvel funcionará como uma “chave universal” para cruzar dados.

No que afeta benefícios visados pelo instituto, a implementação de um cadastro único traz inúmeras vantagens para o mercado imobiliário e para a sociedade trazendo segurança jurídica, pois facilitará a comprovação de titularidade e reduz disputas. Ainda, o cadastro pretende combater fraudes, impedindo que um mesmo imóvel seja vendido ou utilizado em operações ilícitas mais de uma vez.

O cadastro também visa fomentar a transparência fiscal, possibilitando maior controle de tributos como IPTU, ITR, ITBI e ITCMD, bem como facilitará de financiamentos e transações entre bancos e compradores que terão acesso mais rápido e confiável aos dados do imóvel. Por fim, o CPF dos imóveis contribuirá na gestão pública eficiente das prefeituras e órgãos federais que poderão planejar melhor políticas habitacionais, tributárias e ambientais.

Desafios

Atualmente, imóveis rurais já contam com sistemas mais avançados de cadastro (como o Código do Imóvel Rural no SNCR), enquanto os imóveis urbanos caminham para uma integração mais ampla por meio do Cadastro Imobiliário Nacional. Algumas cidades também já atribuem códigos próprios em seus cadastros municipais, que futuramente poderão ser integrados ao sistema federal.

Entre os principais desafios para a consolidação do CPF de imóveis estão a integração de dados entre cartórios, prefeituras, Receita Federal e União, a atualização de cadastros antigos ou irregulares e os custos e prazos para georreferenciamento de propriedades. Contudo, apesar dos desafios, o cadastro trata-se de um caminho sem volta, uma vez que o futuro do Direito Imobiliário no Brasil passa pela digitalização, pela integração cadastral e pela simplificação do acesso à informação fundiária.

Com o avanço da digitalização dos cartórios (Srei), o fortalecimento da plataforma do e-CAC Imóveis Rurais e a consolidação dos dados geoespaciais, o cenário é promissor. A tendência é que, nos próximos anos, cada imóvel possua um código único nacional vinculado à sua matrícula, georreferenciamento e dados fiscais e ambientais – o tão almejado “CPF dos imóveis”. A iniciativa também se alinha com políticas de governo digital e de modernização da gestão fundiária, abrindo portas para um mercado imobiliário mais transparente e seguro.

Conclusão

Diante do contexto, o chamado CPF de imóveis representa um avanço significativo rumo à modernização do mercado imobiliário brasileiro e, embora ainda em fase de implementação e aperfeiçoamento, o sistema promete trazer mais claridade, garantia legal e eficiência para proprietários, investidores, órgãos públicos e para toda a sociedade.

Assim como o CPF mudou a forma de identificar pessoas físicas, o cadastro único de imóveis tende a revolucionar a maneira como lidamos com a propriedade no Brasil, tornando mais simples e seguro comprar, vender, regularizar ou tributar bens imobiliários.

Fonte: Conjur