Jurisprudência do STJ reforça que posse exclusiva, atos de proprietário e inércia dos demais herdeiros abrem caminho para usucapião de imóvel herdado

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) consolidou recentemente o entendimento de que o herdeiro que paga contas, realiza reformas e mantém imóvel herdado pode, mesmo diante da copropriedade com outros sucessores, requerer a usucapião desse bem. O fato de o imóvel estar formalmente em nome de todos os herdeiros não impede que aquele que cuida efetivamente do bem se torne proprietário exclusivo, desde que comprovados requisitos objetivos e a inércia dos demais coerdeiros.

Em 2025, o próprio STJ reforçou publicamente o tratamento da questão. Em fevereiro, a Corte divulgou uma Pesquisa Pronta (levantamento oficial que sistematiza entendimentos sobre temas jurídicos específicos) abordando a usucapião de bens herdados. O documento mostra que o entendimento da Corte continua a se consolidar no sentido de reconhecer a conversão da posse em propriedade quando um herdeiro efetivamente cuida, conserva e arca com os encargos do imóvel.

Em 2019, a Quarta Turma do STJ, sob relatoria do ministro Marco Aurélio Bellizze, decidiu no REsp 1.301.989/RS que a convivência pacífica entre herdeiros não significa, por si só, posse conjunta do imóvel. Segundo o ministro, se um dos sucessores afasta os demais e age de forma exclusiva, com atitude de dono (“animus domini”), pode ter reconhecido o direito de usucapião.

No caso julgado, o STJ reconheceu que atos típicos de proprietário, como pagamento de encargos e manutenção do imóvel, aliados à inércia dos demais herdeiros podem justificar a conversão da posse em propriedade exclusiva.

Desde então, novas decisões do STJ e de tribunais estaduais reforçaram essa tese, consolidando o entendimento de que a propriedade deve ser reconhecida em favor do herdeiro que efetivamente ocupa, conserva e administra o imóvel, cumprindo a função social da propriedade.

Intenção de dono é essencial

Para que a usucapião seja reconhecida, os tribunais exigem provas de que o herdeiro agiu com a intenção de dono (animus domini), como pagamento integral de IPTU, água, luz e demais encargos; manutenção ou reformas do imóvel; e conservação do bem e exclusão do uso por outros herdeiros.

Além disso, é necessário cumprir o prazo legal para usucapião: 15 anos para a modalidade extraordinária e 10 anos para a ordinária, com possibilidade de redução em casos especiais, conforme os arts. 1.238 e 1.242 do Código Civil.

Outro ponto central é a omissão dos demais coerdeiros. Se não há contestação, contribuição para despesas ou participação em atos de proprietário, essa inércia pode funcionar como anuência tácita, reforçando o direito do herdeiro que mantém o bem. O STJ e tribunais estaduais vêm reconhecendo essa situação em decisões recentes.

Condomínio hereditário não é eterno

O regime de condomínio hereditário ocorre quando um imóvel é deixado em herança e todos os herdeiros se tornam coproprietários, compartilhando formalmente a propriedade. Segundo o STJ, esse regime não é absoluto nem permanente. Ele pode ser superado judicialmente quando se comprova que apenas um herdeiro assumiu efetivamente a função de manter, conservar e arcar com os encargos do imóvel, enquanto os demais permanecem inativos.

Quando o herdeiro pode ficar com o imóvel

Confira um checklist rápido de critérios que os tribunais consideram ao avaliar pedido de usucapião de herdeiro:

·         Posse exclusiva: só ele usa o imóvel e afasta os demais herdeiros;

·         Animus domini: age como dono, ou seja, paga IPTU, contas, faz reformas e manutenção;

·         Tempo de posse: cumpre o prazo legal de usucapião (15 anos – extraordinária; 10 anos – ordinária);

·         Sem oposição: os outros herdeiros não contestam ou não participam;

·         Prova documental: recibos, contas, notas fiscais e testemunhas comprovam a posse exclusiva.

Fonte: InvestNews